Погода в Москве - прогноз на завтра                                               

МОСКОВСКИЕ НОВОСТИ

НОВОСТИ ЖКХ

Главная » 2017 » Июль » 4 » ЖИТЕЛИ СТРАДАЮТ !
09:14
ЖИТЕЛИ СТРАДАЮТ !

ЛИХОРАДИТ УПРАВЛЕНИЕ МКД – СТРАДАЮТ ЖИТЕЛИ.

Работая как юридическая служба в ЖКК Москвы и МО, как со стороны УО, так и со стороны потребителей, но в любом случае – только по закону, - сталкиваясь из раза в раз с трудностями применения этого самого закона просто потому, что одна и та же норма дублируется в разных НПА то в сторону УО, то в сторону потребителя, я постепенно прихожу к парадоксальным выводам.

Управляющая организация постоянно должна: РСО, потребителям, собственникам, ГЖИ, ОАТИ, ГО ЧС, прокуратуре, местной администрации (Управе), советам депутатов и пр. пр. А ей никто ничего не должен. В общественном понимании это коррумпированная структура и необходимое зло.

В защиту добросовестных управляющих организаций можно бесконечно повторять, что УО – бизнес, его надо защищать, что законодательство «заточено» на собственника, но реалии таковы, что лучше вряд ли будет.

Создана огромная и постоянно изменяемая нормативная база под собственников и РСО, эта машина работает: аттестовывает директоров, лишает лицензий, штрафует, судит, дисквалифицирует, - осуществляет ЖКХ-контроль.

Возникает вопрос: почему, при таком массированном законодательном, административном и общественном давлении управляющие организации не справляются с требованиями и постоянно что-то нарушают? Что мешает им просто делать свой бизнес, и больше не привлекать к себе столько внимания?

Но, чтобы ответить на первый вопрос, придется ответить еще на один: – а бизнес ли в принципе управление МКД, чтобы с него спрашивать, как с бизнеса?

Если насчет управления коммерческой недвижимостью вопросов нет – это бизнес: есть объем работ и услуг, есть плата за эти работы и услуги, есть «маржа» в результате экономий исполнителя, могут быть функции представителя, арендодателя, расчеты с заказчиками «борзыми щенками» и никаких тебе общих собраний, отчетов, смет и раскрытий информаций, - тут все ясно; но относительно управления МКД – а есть ли в принципе какое-либо бизнес-управление в МКД?

Работая с разными НПА, действующими в отношении управляющих организаций, я все больше и больше сомневаюсь в этом, и вот почему.

По договору управления и 354-ПП, - УО это просто исполнитель жилищно-коммунальной услуги, который работает только из средств населения за ТО, где население – единственный заказчик, и своего капитала у УО нет.

Расходование средств населения – централизованное: либо через публичные функции собственников – сметой, утвержденной общим собранием; либо через публичное властное установление – Постановлением/распоряжением местного органа власти с соблюдением требований 491-пп, 290-пп и т.д.

Доход управляющей компании состоит из планируемых сметой (т.е. потребителем) расходов на собственное содержание, и законных способов приобретения собственного капитала у УО – нет.

В связи с отсутствием собственного капитала, собственное имущество у УО в виде активов тоже отсутствует, а имеется только оборудование для производства работ и услуг.

То есть, форма взаимодействия между УО и потребителем – это фактически бюджетное планирование работы УО на средства жителей, выбравших способ управления своим МКД через управляющую организацию, но никак не бизнес, поскольку создание и накопление собственного капитала управляющей организацией законодательно не предусмотрено.

Централизованное планирование расходования средств населения управляющей организацией направлено на удовлетворение нужд потребителя, который по закону может быть как гражданин так и юридическое лицо, но в любом случае собственник, только определяющим в этих отношениях является именно потребитель, а не только собственник, т.к. ЖКУ предоставляется всему кругу лиц по договору управления с домом, и право требовать исполнения ЖКУ только собственнику лишило бы остальных потребителей конституционного права на свободу передвижения и получение качественных услуг по месту пребывания. Я считаю, в том числе и поэтому законодателем в 354-ПП введена сторона по договору потребителя, а не собственника.

То есть, вопреки сложившемуся общественному мнению, юридически главная сторона по договору управления – потребитель, а не собственник, о чем и указал Верховный Суд в своем Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2014 года, применивший к договору управление действие закона о защите прав потребителей.

Очевидно, что в сфере управления МКД создана нерыночная экономическая система общественных отношений, и я подумала - а к какому виду относится эта странная экономическая система жесткого ежегодного общественно-бюджетного планирования, и почему она буксует в рыночных условиях.

Революционным для меня был вывод о том, что внутри генеральной системы общественных отношений – рыночной экономике, - может быть искусственно создана нерыночная система общественных отношений.

Некоторое время мне понадобилось, чтобы смириться с выводами, кажущимися дилетантскими и непрофессиональными (ведь я юрист, а не экономист, и не обществовед, и, следовательно, на профессиональное заключение в этом отношении права не имею), но более менее свет на ситуацию проливает понятие Плановое хозяйство, плановая экономика - экономический порядок, при котором материальные ресурсы (деньги за ЖКУ) находятся в «общественной» собственности (собственников) и распределяются централизованно (смета или постановление), что обязывает отдельных лиц и предприятия (УО) действовать в соответствии с централизованным экономическим планированием.

Конечно, в прямом значении понятие «плановая экономика» к системе взаимодействия между УО и потребителями ЖКУ применена быть не может в виду прямого отсутствия «общественной собственности», однако именно централизованное установление тарифов за техническое обслуживание и коммунальные услуги, и конкретный перечень работ и услуг, установленных НПА и/или общим собранием, исполняемые УО на общественные средства, а так же обязательность для УО исполнения установленных требований, - несомненно свидетельствует о наличии элементов именно плановой экономики.

Я пришла к выводу, что в сфере управления МКД законодателем для УО установлены экономические правила с элементами плановой экономики, а значит, что и общественные отношения между собственником и УО – юридически это не отношения между бизнесом и собственником, а отношения между исполнителем общественного бюджета конкретного МКД и собственником этого дома –потребителем ЖКУ, и – не в том числе, а как правовая основа их взаимодействия.

В пользу такого утверждения свидетельствует, например, законодательный запрет на использование средств, поступивших от населения одного дома, на исполнение работ и услуг в другом доме: ст. 154 ЖК РФ устанавливает собственнику и нанимателю обязанность внесения платы конкретно за принадлежащее им жилое помещение, и вытекающим из этой нормы является заключение договора управления, по которому УО взамен предусмотренной договором платы обязана предоставить конкретный перечень работ и услуг, - и  распределение такой платы на «общий котел» всех МКД в управлении УО – законодательно не установлено.

Учитывая плановую экономику УО на основании сметы либо Постановления и отсутствие у УО собственного капитала, УО следует в данных общественных отношениях рассматривать как плановое предприятие с единственным заказчиком – потребителем. При этом исполнение бюджета каждого МКД жестко регламентировано сроками и правилами, которые УО обязана исполнять в отношении каждого дома отдельно, и, следовательно, количество домов в управлении должно рассматриваться только как количество обязательств УО перед своим заказчиком в каждом доме отдельно, а не как прирост капитала из управления и эксплуатации.

Очевидно из этого следует, что любая карательная деятельность против УО направлена в действительности не на УО – у нее нет собственного капитала, следовательно, ей нечем отвечать, - а на ее единственного заказчика – потребителя.

То есть, я считаю, в настоящее время первично стоит вопрос не о защите прав УО, а о защите прав их единственного заказчика – обычного жителя, который оплачивает ЖКУ и вправе рассчитывать на надлежащие работы и услуги, и права УО должны быть защищены как производные от первичного права потребителя на качественные ЖКУ.

То есть потребитель для УО – не враг и не оппонент, - они единый организм, - и УО должны защищать свои права не как права бизнеса, потому что у них нет капитала, а как права своих потребителей, которые нарушаются штрафами, пенями, незаконными условиями договоров РСО, и пр.

Так, например, возложение на УО дополнительной обязанности по оплате сверхнормативного ОДН только поверхностно принято в интересах потребителей, но учитывая, что никаких иных, кроме средств жителей в УО нет, - очевидно, что сверхнорматив по ОДН отнесен именно на жителей через плату от управляющей организации, которая именно на эту сумму недопоставит жителям перечень работ и услуг, предусмотренных новыми стандартами только потому, что плата за ТО остается в прежнем размере.

Очевидно, что средств более, чем платят в УО жители, в УО нет, - однако этот факт не мешает законодателю принимать все новые и новые меры ужесточения финансовых требований к УО, в то время как иных источников средств на эти дополнительные финансовые обязательства просто не существует.

Конечно, есть перечень дополнительных работ и услуг, из которых, по мнению законодателя, УО может исполнять дополнительные финансовые обязательства, однако не учитывается тот факт, что и эти дополнительные работы, и услуги так же являются целевыми платежами, - то есть представляют собой не дополнительный доход УО, а дополнительные обязательства – но перед потребителями.

Я пришла к выводу, что ошибочная экономическая характеристика работы УО и ошибочная квалификации основы ее деятельности создали общественный конфликт интересов, при котором всё общество – от потребителя до СМИ, требуют от УО того идеала на 100% выполнения договора управления, который она дать не может, т.к. количество и качество предоставляемых ею ЖКУ полностью зависят от платежей населения, и эти платежи поступают в УО не в 100%, но и те, что поступают, в виду необоснованного законодательного ужесточения в виде штрафов, приостановлений деятельности, дисквалификации директоров, выбывает из оборота потребителя, а не УО.

Следовательно, применяемые законодателем меры ужесточения контроля за качеством ЖКУ, установление правил и стандартов исполнения ЖКУ, так называемый ЖКХ-контроль, направляемые на результаты работы УО без привязки к собираемости платежей населения за ЖКУ – могут быть эффективны только в рамках процента собираемости, а в остальной части – фактически неисполнимы, и наложенные штрафы только усугубляют эту невозможность исполнения 100% требований, то есть сами по себя являются причиной снижения качества и количества ЖКУ.

Безусловно, речь идет о добросовестных управляющих организациях.

Между тем, и добросовестные управляющие организации находятся под прессингом в виде бездействия собственников, законодательно за которыми закреплены обязанности, им совершенно не нужные: например, подписание актов сдачи-приемки работ сдачи домов к сезонной эксплуатации, капитального ремонта, окончания текущих ремонтов. В отсутствие воли собственников даже добросовестные УО вынуждены подделывать подписи собственников, либо платят за такие подписи деньги, - то есть добросовестность УО зависит в том числе и от людей, ничего не понимающим в инженерии дома, не имеющим профессионального технического образования.

Безусловно, нельзя переписывать законодательство, но на место собственника давно пора поставить его профессионального представителя – общество защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг – медиатора, арбитра и транслятора прав и обязанностей собственников перед всеми участниками жилищно-коммунальных отношений. Общество защиты прав потребителей в таком случае выступает социально-ориентированной организацией, работающей в интересах всех участников, представляет собственника профессионально, при подписании актов сдачи работ вправе привлекать профессиональных экспертов, либо имеет в штате собственных, - но в любом случае замещает непрофессионального и запропагандированного собственника на всех участках взаимоотношений, в том числе и при проведении капитального ремонта.

Между тем, законтролированность процесса исполнения так называемых договоров управления – требования к раскрытию информации и необоснованно высокие штрафы за нераскрытие, которое имеет место в 90% случаев по «человеческому фактору», а не из умысла; разные сроки для ответов на обращения граждан (для государственных УО – 30 дней по 59-ФЗ, а для негосударственных – 10 дней (п. 18 731-ПП Стандарта раскрытия информации));  непрозрачность применения формульных расчетов РСО (РСО не обязаны доказывать достоверность расчетов своих требований, которые представляются в виде выгрузки из программы, возможностями которой предусмотрено и «ручное» управление, однако доказать этот общеизвестный факт не представляется возможным); применение арбитражными судами по искам РСО против управляющих организаций штрафа за просрочку исполнения по 395 ГК РФ, которые достигают десятки миллионов рублей; отсутствие законодательных требований к квалификациям расчетных и правовых специалистов УО (обязательной аттестации подлежат только директора УО, а исполнительные сотрудники – нет), как и отсутствие постоянной государственной системы повышения квалификации расчетного и правового состава управляющих организаций, - в конечном итоге заставляет управляющую организацию работать в режиме «ответа 30 дней» со «специалистами» без специальной подготовки, а не в ключе взаимодействия с потребителем, что в конечном итоге выводит из оборота потребительской услуги многомиллионные суммы.

Таким образом, неверная квалификация статуса управляющих организаций, ужесточение требований к результатам ее деятельности, введение лицензирования в качестве карательного инструмента без обеспечения квалификационной подготовки расчетно-правового состава управляющей организации на самом деле бьет не по управляющей организации, а по правам потребителей ЖКУ на своевременную и качественную услугу.

Как ни парадоксально, но логичным видится объединение управляющих организаций не под знаменем бизнеса, поскольку нельзя искать защиты там, где ее нет, а в рядах потребителей ЖКУ, через общества защиты прав потребителей требовать устранения препятствий к исполнению договоров управления в виде незаконных условий договоров с РСО, отмене необоснованных санкций КоАП, влияющих на качество ЖКУ, и начать оповещение своих  потребителей о фактическом положении дел: управляющая компания не бизнес-структура, а исполнитель, но несет ответственности, предусмотренные для бизнеса и неприменимые в сфере эксплуатации жилого фонда.

При формировании дополнительных (или новых) требований к содержанию жилого фонда необходимо принимать во внимание процент собираемости средств населения за ЖКУ, которым и должно определяться качество предоставляемых услуг за ЖКУ, поскольку только из этих средств управляющая организация может обеспечить качество и количество работ и услуг, а потребитель вправе рассчитывать на 100% работ и услуг только при 100% их оплате. В этом случае объем предоставляемых услуг будет реально определяться всеми собственниками – потребителями ЖКУ.

Безусловно, в этом направлении уже имеется Постановление № 290-ПП «О минимальном перечне работ…», однако есть и другие факторы.

В защиту прав потребителей было бы хорошо пересмотреть право требования кредиторов УО на штрафы за просрочку исполнения по ресурсоснабжающим договорам, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, поскольку управляющая организация, хотя и выступает по суду и договорам самостоятельным лицом, тем не менее является только исполнителем общественного бюджета МКД на содержание и ремонт, а при исполнении трех-и четырехсторонних договоров через ЕИРЦ (МФЦ), фактически не получает денег населения за коммунальные ресурсы (по ЕПД они идут напрямую в РСО), но несет по ним штрафы в судебном порядке. Выплата огромных штрафов по долгам населения банкротит УО без всякого правового обоснования, и автоматически снижает не только качество, но и количество ЖКУ. Таким образом, платежи/неплатежи населения, исполнение которых лежит за пределами влияния управляющей организации, хотя их сбор и вменен ей в обязанности, влечет для УО ответственность за пределами ее возможностей, поскольку права на иную предпринимательскую деятельность с целью извлечения дохода для УО – не предусмотрено.

Переход на прямые договора решило бы эту проблему, но в этом случае снова встает вопрос о правовой квалификации УО: расчеты за КУ переводятся на население, а ответственность за качество КУ тем не менее все равно остается на управляющей организации. То есть ответственность снимается только в части расчетов, но обязанность содержания и обслуживания внутридомовых ресурсоснабжающих сетей МКД остается. При заключенных договорах с РСО это логично, поскольку УО выступает по ним исполнителем коммунальной услуги, однако при отсутствии такого договора содержание сетей, прибыль от эксплуатации, которых полностью получает РСО, возлагается на УО абсолютно бесплатно без какой-либо компенсации и только потому, что такие сети отнесены к общедомовому оборудованию. Безусловно, при прямом договоре ресурсные сети в МКД должны обслуживаться РСО, а акты разграничения ответственности пересмотрены, в противном случае деньги населения за техническое обслуживание будут направлены не на качественную эксплуатацию общего имущества и жилого фонда, а на модернизацию и ремонт ресурсных сетей, прибыль от использования которых получает РСО.

Пытаясь найти ответ на вопрос, почему управляющие организации не делают тихо свой бизнес, а постоянно что-то нарушают, то есть почему буксует реализация управления МКД, я пришла к неутешительному выводу, что на данный момент управляющая организация не имеет реальных ресурсных возможностей исполнения всех законодательных требований в 100% объеме; не может в полной мере использовать средства жителей на эксплуатацию жилфонда, поскольку несет финансовую и судебную ответственность по бездоходным договорам с РСО и штрафным санкциям в том числе по ущербу, причиненному общему имуществу самими потребителями; обязана обеспечивать качество жилищной услуги в 100% нормативе при (в среднем) 80% поступлениях населения за ТО; Управляющей организации просто неоткуда взять столько средств на исполнение всех финансовых обязательств, возложенных на нее как на бизнес-образование, в то время как она простой исполнитель общественного бюджета собственников. Производные проблемы от неверной квалификации статуса УО блокируют защиту прав потребителей ЖКУ до устранения этих проблем правовым путем, а меры контроля – как общественного, так и административного, - судя по всему, будут неэффективны.

 

Председатель РОО ЗПП «Правовая гарантия»

Савина Оксана Александровна.

 

Просмотров: 208 | Добавил: politolog | Теги: МКД, жкх москвы | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

Поиск

КАРТИНА ДНЯ